Op 8 september jl. heeft de Duitse Bondsdag de herziening van de ‘Gebäudeenergiegesetz’ (GEG), beter bekend als de verwarmingswet, aangenomen. Oorspronkelijk waren de herzieningen gericht op woningen, maar er zijn ook specifieke regelingen voor commerciële gebouwen. De wet heeft hierdoor niet alleen gevolgen voor bedrijven, maar bijvoorbeeld ook voor verhuurders van onroerend goed. Manfred Richter en Thomas Dillmann, beide ‘Rechtsanwalt’ bij het Duitse advocaten- en notariskantoor ALPMANN FRÖHLICH Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, vertellen er in dit blog meer over.
“Voor bedrijven wordt het installeren van nieuwe verwarmingssystemen aanzienlijk ingewikkelder”, vertelt Richter. “Het doel is dat in de toekomst 65 procent van de warmte die in gebouwen wordt opgewekt, afkomstig is van hernieuwbare energiebronnen.” Deze 65%-norm heeft betrekking op de technologie van het verwarmingssysteem zelf en niet op de energiemix die het systeem van stroom voorziet.
Dit betekent dat verschillende verwarmingstechnologieën kunnen worden gecombineerd, zolang minstens 65 procent van de warmte afkomstig is uit milieuvriendelijke bronnen. Dit kan worden bereikt met hybride verwarmingssystemen die bijvoorbeeld een warmtepomp of zonne-energie combineren met gas- of olieverwarming. Een exacte meting van de bronnen kan lastig zijn, maar de vuistregel stelt dat minstens 65 procent van de warmte als milieuvriendelijk wordt beschouwd wanneer 30 procent van het nominale vermogen afkomstig is van hernieuwbare energiebronnen.
Verplichtingen voor vastgoedeigenaren
De wet treedt in werking op 1 januari 2024, waarna voor vastgoedeigenaren nieuwe verplichtingen gelden. Hun verplichtingen zijn daarbij afhankelijk van een tweetal voorwaarden:
- Vervanging na dertig jaar
Wie momenteel een functionerend verwarmingssysteem heeft, mag dit blijven gebruiken, ongeacht de energiebron. Dit geldt ook als het systeem defect raakt en gerepareerd kan worden. Voor verwarmingssystemen die op olie en gas werken geldt wel een beperking: deze moeten uiterlijk dertig jaar na installatie buiten werking worden gesteld.
- Gemeentelijke warmteplanning
Voor sommige gevallen waarin vervanging vereist is, is het niet altijd verplicht om een nieuw systeem te installeren dat minimaal 65 procent van de warmte uit hernieuwbare energiebronnen haalt. Dit hangt af van de beschikbaarheid van een gemeentelijke warmteplanning. Deze planning geeft aan waar in de toekomst aansluiting op een warmtenetwerk mogelijk is of waar een gasnetwerk beschikbaar zal zijn. Gemeenten met minder dan 100.000 inwoners hebben tot eind juni 2028 de tijd om een warmteplanning op te stellen. Grotere steden moeten dit al voor medio 2026 indienen.
In sommige regio’s, zoals in de deelstaat Baden-Württemberg, is de warmteplanning al beschikbaar. Daarom zullen de regelingen van de GEG al van kracht zijn vanaf 1 januari 2024. Ook in nieuwbouwwijken gelden de GEG-voorschriften vanaf 1 januari 2024, terwijl voor nieuwbouw in bestaande gebieden dezelfde regels gaan gelden als voor bestaande gebouwen.
Regels voor commercieel vastgoed
Hoewel de meeste GEG-regelingen van toepassing zijn op elk type gebouw, gelden er ook enkele specifieke regelingen voor niet-woningen. Dit betreft bijvoorbeeld de gebouwautomatisering, die vereist is voor gebouwen met verwarmings-, airconditioning- of ventilatiesystemen met een vermogen van minstens 290 KW. Het niet naleven van de regels kan leiden tot hoge boetes. Vooralsnog is echter nog niet duidelijk wie hierop zal gaan controleren.
Kosten
“De kosten voor het vervangen van verwarmingssystemen variëren afhankelijk van de situatie,” legt Dillmann uit. Bij eigen gebruik van onroerend goed dragen eigenaren doorgaans de kosten, maar de overheid kan subsidies verstrekken. Voor verhuurde ruimtes kunnen verhuurders een deel van de kosten doorberekenen aan huurders, met bepaalde beperkingen en uitzonderingen. Voor installaties van verwarmingssystemen die werken op vaste, vloeibare of gasvormige brandstoffen, is het verplicht om vooraf advies in te winnen om potentiële kostenrisico’s te verduidelijken.
Toekomstige verwarmingstechnologieën
Tot 2045 zijn diverse verwarmingstechnologieën toegestaan, zolang ze voldoen aan de 65-procent-norm voor verwarmen zonder uitstoot. Dit omvat onder andere hybride systemen, pellet-verwarming en warmtepompen. De Duitse overheid plant financiële steun voor verwarmingssystemen die aan de GEG-voorschriften voldoen. Er zijn verschillende subsidies beschikbaar, afhankelijk van het type systeem en de tijdlijn voor installatie.