Moeten winkeliers de volledige huur voor hun winkelpanden betalen, ondanks het feit dat ze niets mogen verkopen en dus geen omzet draaien? Al tijdens de eerste door de Duitse regering opgelegde lockdown in april en mei 2020 rees de vraag in hoeverre huurders van winkelpanden verplicht waren om de volledige huur te voldoen. Inmiddels hebben rechtbanken in Duitsland hierover de eerste uitspraken gedaan. “Hierbij wordt duidelijk dat het antwoord op deze vraag steeds afhangt van de concrete situatie per geval – en van de bevoegde rechtbank”, aldus Elena Patschkowski, Rechtanwältin bij STRICK Rechtanwälte & Steuerberater in Kleve. De rechtbanken hebben namelijk verschillende antwoorden gegeven op de vraag of bij een huurcontract van bedrijfsruimtes de volledige huur moet worden betaald tijdens een lockdown.
Situatie 1: geen korting
In november 2020 wees het Landgericht Frankfurt am Main een huurkorting af voor april en mei 2020, waarin de detailhandel zijn deuren op grond van de verordening van de Duitse regering moest sluiten. De rechter kwam tot de conclusie dat de door de regering gelaste sluiting geen tekortkoming aan het gehuurde zou vormen. Er zou alleen sprake zijn van een tekortkoming aan het gehuurde als het exploitatieverbod gelegen zou zijn in de aard van het gehuurde. De sluiting van de winkels dient echter ter bescherming van de volksgezondheid en houdt geen verband met de aard van het gehuurde.
Ook een aanpassing van de huur volgens de beginselen van onvoorziene omstandigheden (‚Störung der Geschäftsgrundlage‘) zou in het te beslechten geval niet in aanmerking komen, hoewel het bij de coronapandemie en de daarmee verbonden overheidsbesluiten om een risico gaat dat de huurder noch de verhuurder zou kunnen worden toegerekend. Een aanpassing van het contract volgens de beginselen van onvoorziene omstandigheden kan alleen worden overwogen als het vasthouden aan het ongewijzigde contract niet redelijk schijnt. “Dit zou bijvoorbeeld het geval zijn als anders de insolvabiliteit van de huurder zou dreigen”, stelt Patschkowski.
Situatie 2: 50 procent korting
Het Landgericht Kempten heeft de situatie anders beoordeeld. In het vonnis van begin december 2020 heeft deze rechtbank geoordeeld dat de huurder van een winkel recht had op een korting op de huur van 50 procent voor de relevante periodes in 2020. De rechtbank betoogde dat de door de Duitse regering gelaste sluiting van de winkel een tekortkoming in de huur zou vormen. In het huurcontract stond namelijk dat de winkel zou worden verhuurd met het doel een detailhandel in kleding en textiel van allerlei aard te exploiteren. Vanwege de gelaste sluiting kon dit doel niet worden bereikt.
De rechter heeft de korting op de huur van 50 procent onderbouwd met het feit dat de door de Duitse regering gelaste winkelsluiting noch bij de risico’s van de verhuurder noch bij de risico’s van de huurder kon worden geplaatst. “Bovendien ging het Landgericht Kempten er vanuit dat aan de voorwaarden voor een aanpassing van het contract ook was voldaan, zonder dat een dreigende insolvabiliteit van de huurder daarvoor relevant was”, aldus Patschkowski.
Wetswijzigingen
Zelfs bijna een jaar na het begin van de coronapandemie is het dus nog steeds niet duidelijk of het sluiten van de winkels en het daarmee verbonden omzetverlies kan leiden tot een korting op de huur. Dit hangt af van de concrete omstandigheden van het individuele geval en van de interpretatie van de algemene bepalingen door de rechtbanken. En als de wetgever met wetswijzigingen op de coronapandemie reageert, kan dit de onzekerheden in verband met de coronapandemie niet wegnemen.