Beleggen in een vakantiewoning in Duitsland? Voor veel mensen is dat een interessante investering in hun toekomst. Maar waar moet je als Nederlandse koper op letten, en wat zijn precies de voor- en nadelen? Belastingadviesbureau en accountant Heisterborg International uit het Duitse Emsbüren vertelt er bij AHA24x7.com meer over. Vorige week kwamen verschillende belastingen en bankzaken aan bod; vandaag worden de verschillende voor- en nadelen van een vakantiewoning in Duitsland en actuele ontwikkelingen op dit gebied besproken.
Beleggen in een vakantiewoning in Duitsland: veel voordelen
Anders dan Nederland kent Duitsland op het gebied van vermogensheffing geen forfaitaire belastingheffing op fictieve rendementen. Grondslag voor de belastingheffing zijn in Duitsland de huuropbrengsten na aftrek van kosten. Dit geldt ook voor beleggers die in Nederland wonen – zolang de vakantiewoning maar in Duitsland staat. Nederland verstrekt over het geïnvesteerde vermogen in box III een vrijstelling, zodat uiteindelijk de Duitse belastingregels van toepassing zijn. Aftrekbare kosten zijn naast de afschrijvingen op gebouw, inventaris en tuin ook bijkomende kosten, zoals onroerendgoedbelasting, reis-, administratie- en accountantskosten. Wanneer er sprake is van een financiering zijn ook rentelasten aftrekbaar.
Dit alles geeft aanvullende fiscale mogelijkheden. Niet alleen is de belastingheffing op het geïnvesteerde eigen vermogen reëler. Wanneer er met vreemd vermogen aangevuld wordt, kan een fiscale optimalisatie bereikt worden. Wanneer het vreemd vermogen niet bij een bank, maar bij de eigen Beheer BV of binnen de familie aangetrokken wordt, zou dit een dubbel voordeel kunnen opleveren: fiscale optimalisatie bij de belegger én renteopbrengsten boven de marktrente voor de leningsverstrekker. In deze situatie moet de belegger echter goed naar de leningsovereenkomst kijken. De Duitse belastingdienst stelt aan leningen met de eigen BV of binnen de familie namelijk bepaalde eisen. Hieraan moet voldaan worden om in aanmerking voor de aftrek van kosten te komen.
…maar ook enkele nadelen
Natuurlijk heeft het niet alleen maar voordelen om te beleggen in een vakantiewoning in het buitenland. Allereerst bestaan er verschillen tussen de Nederlandse en Duitse wet- en regelgeving. De belegger zal zich hierin moeten verdiepen. Bovendien is de verkoop van onroerend goed binnen tien jaar in Duitsland belast. Het verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde van de woning wordt dus meegenomen in de belastingheffing. Na tien jaar kan de woning – als deze privé-eigendom is – vrij van belastingen verkocht worden.
De afgelopen tien jaar lieten zien dat de Duitse markt voor onroerend goed stabiel is en rustiger dan de Nederlandse markt. Langlopende beleggingen zijn er daarom geen zeldzaamheid. Het Duitse investeringsklimaat en de Duitse fiscale regels kunnen dus een aantrekkelijke aanvulling op de Nederlandse markt voor onroerend goed zijn. Dat geldt niet alleen voor particulieren, maar ook voor zakelijke beleggers.
Actuele ontwikkelingen
Wanneer een vakantiewoning door meerdere personen verhuurd wordt en deze personen allemaal geregistreerd staan als eigenaar in het ‘Grundbuch’, is er in Duitsland sprake van een zogenaamde ‘Bruchteilsgemeinschaft’. Tot op heden was het zo dat deze ‘Bruchteilsgemeinschaft’ voor de omzetbelasting als bedrijf gezien werd. Onlangs oordeelde het Bundesfinanzhof echter dat ‘Bruchteilsgemeinschaften’ geen bedrijf zijn. Hierdoor zijn er diverse valkuilen ontstaan wat betreft de totstandkoming van een GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), de inschrijving in het ‘Grundbuch’ en de voorwaarden van facturen.
Heisterborg International adviseert in dit geval om alle mogelijke risico’s hieromtrent uit te sluiten. Beleggers moeten erop letten dat alle contracten goed geregeld zijn en dat alle facturen op de juiste manier worden opgesteld.