De zomer is weer begonnen en voor velen betekent dat: op vakantie. Voor wie graag wil investeren in zijn of haar toekomst, is beleggen in een vakantiewoning in Duitsland wellicht een optie. Maar waar moet een Nederlandse koper precies rekening mee houden? Belastingadviesbureau en accountant Heisterborg International uit het Duitse Emsbüren vertelt er vandaag en volgende week meer over. Hoe zit het met de verschillende belastingen, wat zijn voor- en nadelen en hoe zien de actuele ontwikkelingen eruit?
Belastingen en bankzaken
Overdrachtsbelasting
Als eerste wordt over de aankoop van een Duitse vakantiewoning overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) geheven. Die bedraagt in Noordrijn-Westfalen 6,5 procent. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de gekapitaliseerde waarde van het opstalrecht, de woning en de rondom de woning liggende voorzieningen, zoals tuinen en terrassen. Betaling van de overdrachtsbelasting is een voorwaarde voor inschrijving in het kadaster en de eigendomsovergang.
Omzetbelasting
Wanneer iemand een vakantiewoning koopt en gaat verhuren, is hij een ondernemer voor de omzetbelasting (Umsatzsteuer). De eigenaar dient onder andere een omzetbelastingnummer in Duitsland aan te vragen en zal in de eerste twee jaar na aankoop maandelijks een Duitse omzetbelasting vooraanmelding moeten indienen. Over latere huuropbrengsten moet omzetbelasting afgedragen worden. De btw op kosten die betrekking hebben op de woning kan vervolgens teruggevraagd worden.
Inkomstenbelasting
Voor de Nederlandse inkomstenbelasting (Einkommensteuer) is de eigenaar en verhuurder van een vakantiewoning echter geen ondernemer. De inkomsten uit de vakantiewoning worden als inkomsten uit verhuur en verpachting in de privésfeer belast. Doordat de kosten van financiering, de afschrijving op de woning, de rondom liggende voorzieningen en de inventaris alsmede de overige met de verhuur samenhangende kosten aftrekbaar zijn, zal het fiscaal inkomen in Duitsland laag of zelfs negatief zijn. Hierdoor is weinig of geen inkomstenbelasting verschuldigd.
Schenk- en erfbelasting
Duitsland heft schenk- en erfbelasting over de (directe of indirecte) overdracht van Duitse onroerende zaken, terwijl Nederland heft over schenkingen en vererving bij haar inwoners. Daarom ontstaat hier dubbele belastingheffing. Alhoewel er voor de schenk- en erfbelasting geen verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Duitsland en Nederland bestaat, verleent Nederland doorgaans wel een vermindering voor in Duitsland betaalde schenk- of erfbelasting.
Bankrekening
Tot slot wordt het aanbevolen om een aparte bankrekening – bij voorkeur in Duitsland – te openen. Zo blijven de betalingen omtrent uw vakantiewoning overzichtelijk.
Op dinsdag 6 augustus leest u bij AHA24x7.com over de voor- en nadelen van het beleggen in een Duitse vakantiewoning en actuele ontwikkelingen op dit gebied.