Blog: Eine Ferienwohnung in den Niederlanden – Teil 1

Was muss man beachten, wenn man eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in den Niederlanden kauft? Eine ganze Menge, wie Cees Doppenberg von Van Weeghel Doppenberg Kamps Notare in seinem Blog beschreibt. Im ersten Teil gibt er einige Tipps, die den Kauf erleichtern können.

Berge gibt’s keine, aber sonst finden Urlauber in den Niederlanden fast alles. Endlose Strände, sehenswerte mittelalterliche Städte, Nationalparks und natürlich … Windmühlen! Eine Ferienwohnung in Amsterdam ist ideal für alle, die das einzigartige Flair der niederländischen Hauptstadt erleben möchten. Für Wassersportler bietet das IJsselmeer perfekte Bedingungen. Entlang der Küste warten zahlreiche Ferienparks auf Gäste, z. B. in den bekannten Badeorten Julianadorp, Callantsoog und Domburg.

Auch die westfriesischen Inseln sind ein beliebtes Ziel, auf Texel oder Ameland können Urlauber ihren wohlverdienten Urlaub am Strand genießen. Die wunderschöne holländische Landschaft mit ihren vielen Kanälen erkundet man am besten mit der „Fiets“ (dem Fahrrad), ein hervorragendes Wegenetz macht Radurlaub in den Niederlanden zu einem Genuss. Gemütliche Ferienhäuser in Zeeland und Friesland stehen bereit, um sich dort nach einer langen Radtour mit Matjes oder Poffertjes zu stärken.

Kann ich Immobilieneigentum in den Niederlanden erwerben?
Grundsätzlich ist es so, dass der Erwerb von Immobilieneigentum durch EU Bürger in den Niederlanden keinen besonderen Bestimmungen oder Einschränkungen unterliegt. Interessenten können also ohne Probleme eine Ferienwohnung in den Niederlanden, z.B. in Zeeland, kaufen. Natürlich sollen die Finanzierungsmöglichkeiten stimmen.

Bevor sie sich jedoch auf die Suche begeben, sollten sie sich über die niederländischen Gegebenheiten informieren. Denn Gesetze und Verordnungen rund um den Eigentumserwerb, das Verfahren zur Eigentumsübergabe, steuerliche Förderungen und Finanzierungsformen unterscheiden sich vielfach von den deutschen Regelungen. Deswegen ist eine gute Beratung wichtig.

Überblick über den Immobilienmarkt
Wer sich einen Überblick verschaffen und wissen möchte, welche Wohnungen in den jeweiligen Orten zum Verkauf stehen, sollte zunächst in den Lokalzeitungen und im Internet nach interessanten Kaufangeboten Ausschau halten. Eine gute Quelle bieten auch verschiedene von Maklerverbänden herausgegebene Zeitungen und Websites.

Wenn jemand beabsichtigt, selbst zu bauen, kann er sich bei der Stadt oder Gemeinde nach Baugrundstücken oder neu zu bauenden Ferienwohnungen erkundigen. Natürlich bieten in den Niederlanden auch Makler und Immobilienvermittler ihre Dienste an.

Wie man Probleme vermeiden kann
Wenn man eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte man über alle Aspekte gut nachgedacht haben.

• Wie alt soll die Ferienwohnung sein?
• Wie viele Zimmer soll sie haben?
• Möchten wir in einem Dorf oder in einer Stadt, in Gelderland, Zeeland oder an der Wattenmeerküste wohnen und so weiter?
• Wie wird die Kaufsumme der Ferienwohnung finanziert?
• Was dürfen wir erwarten und was können wir nicht erwarten?

Bevor man einen Kaufvertrag unterzeichnet, sollte man die finanziellen Möglichkeiten und die Rechtsposition feststellen. Zwar hat eine Privatperson drei Tage Bedenkzeit, danach ist der Vertrag jedoch verbindlich. Bei einem anschließenden Rücktritt von diesem Vertrag kann es große Probleme geben, weil in den Niederlanden meistens Bußgelder und Schadensersatzzahlungen erhoben werden. Man verliert also viel Geld, ohne Eigentümer zu werden. Eine gute Beratung hilft bei der Vermeidung von Problemen.

Es ist auch wichtig zu wissen, welche Informationen ein Verkäufer geben muss und welche Fragen der potenzielle Käufer ihm stellen sollte. Das ist die Grundlage für die Verhandlungen über die Aufsetzung des Kaufvertrages.

Das Niederländische Gesetzbuch hat viele Vorgaben. Deshalb ist es vernünftig, die Expertise eines Notars schon im Anfangsstadium der Verhandlungen einzusetzen.

Sonderfall Appartement/ Wohnung
Wer in den Niederlanden, z.B. in Amsterdam oder den Haag, ein Appartement kauft, muss Mitglied der „Vereniging van Eigenaren“ (Eigentümergemeinschaft) werden und sich an die Regeln für die Nutzung und Instandhaltung der Gemeinschaftsräume und -flächen halten, die der Verband festgelegt hat. Sie sind für alle Eigentümer verbindlich. Man sollte sich deshalb im Vorfeld erkundigen, welche Pflichten auf einen zukommen. Ähnliche Konstruktionen findet man auch in Ferienparks.

Makler
Anders als in Deutschland haben Makler in den Niederlanden eine besondere Ausbildung absolviert, sind vereidigt und gehören meist einer Vereinigung an, die verbindliche Allgemeine Geschäftsbedingungen und Verhaltensmaßstäbe festlegt:

• Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
• Landelijke Vereniging van Makelaars (LVM)
• Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)

Neben der Vermittlung von Immobilien fertigen Makler in den Niederlanden auch Schätzberichte von Immobilien an, um den Wert einer Ferienwohnung zu ermitteln oder zu überprüfen. Wer in den Niederlanden einen Makler beauftragt, sollte aus Gründen der Rechtssicherheit darauf achten, dass er einer der genannten Vereinigungen angehört.

Auch wenn es mit dem Makler zu Streitigkeiten kommt, kann die Vereinigung eingeschaltet werden.

Maklercourtage/ Maklergebühren
In den Niederlanden wird die Courtage immer von demjenigen bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Es darf nicht gleichzeitig vom Verkäufer und vom Käufer eine Provision verlangt werden. Wurde der Makler mit dem Suche nach einem geeigneten Objekt beauftragt, muss der Käufer dessen Honorar zahlen. Wenn hingegen der Makler vom Verkäufer beauftragt worden ist, einen Kaufinteressenten für seine Ferienwohnung zu finden, sind die fälligen Maklerkosten vom Verkäufer zu tragen.

Die Höhe der Vermittlungsgebühren ist nicht festgelegt, sondern können von Makler zu Makler unterschiedlich ausfallen. Darum ist es ratsam, sich im Vorfeld nach den Preisen zu erkundigen und die Höhe der Courtage im Vorfeld mit dem Makler vertraglich zu vereinbaren. In der Regel sind ein bis zwei Prozent der Gesamtkaufsumme fällig.

Kaufoption
Wenn das Traumhaus schnell gefunden ist, aber noch nicht alle erforderlichen Unterlagen beisammen sind oder wichtige Informationen fehlen, haben Sie in den Niederlanden die Möglichkeit, einen Optionsvertrag mit dem Verkäufer abzuschließen. Damit ist für einen vereinbarten Zeitraum die Anwartschaft auf die Immobilie gesichert. Für diesen Zeitraum reserviert der Verkäufer dem potenziellen Käufer die Ferienwohnung. Sollte sich in dieser Zeit herausstellen, dass er nicht kaufen kann, besteht die Möglichkeit, von diesem Optionsvertrag zurück zu treten. In der Regel ist der Rücktritt kostenlos. Nur in Ausnahmefällen wird im Vertragstext eine Abstandssumme festgeschrieben. Das ist meist dann der Fall, wenn die Immobilie über einen längeren Zeitraum reserviert wurde.

Der Kaufvertrag
Wenn eine Privatperson eine Ferienwohnung oder ein Appartement kaufen möchte, muss der Kaufvertrag schriftlich sein. Der Kaufvertrag wird meistens von einem Makler oder von einem Notar aufgesetzt. Mündliche Verträge sind nicht verbindlich, daher bietet ein schriftlicher Vertrag mehr Sicherheit.

Im Kaufvertrag befinden sich unter anderem die Daten des Verkäufers, des Käufers, der Ferienwohnung, die Kaufsumme, das Datum der Auflassung (de levering) und die Möglichkeiten zur Auflösung des Vertrages.

Wenn der schriftliche Vertrag dem Käufer ausgehändigt wurde, fangen die drei Tage Bedenkzeit (Widerrufsrecht)  an. Innerhalb dieser drei Tage kann ein Käufer mitteilen, dass er vom Kauf zurücktritt, das hat für den Käufer keine weiteren Konsequenzen. Wir empfehlen auch diese Mitteilung schriftlich zu übermitteln. Man sollte auf Bußgelder und Schadensersatzansprüche im Kaufvertrag achten. In Deutschland ist das eher unüblich.

Ein Notar sorgt dafür, dass der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen wird, so dass der Käufer eine Vormerkung bekommt. Diese Vormerkung hat ein Laufzeit von sechs Monaten und schützt ihn vor Ansprüchen Dritter.

Letztendlich kann der Notar auch die Übertragung der Immobilie (de levering) für den Käufer begleiten. Der Käufer hat das Recht, den Notar zu wählen. In die meisten Fälle werden die Kosten durch den Käufer bezahlt („kosten koper“).

Informationspflicht und Überprüfungssorgfalt
Der Verkäufer muss den Käufer über besondere Lasten oder Einschränkungen – wie z.B. Erblasten, Mietverträge, Pfändungen oder behördliche Anordnungen – die auf der Immobilie lasten, informieren. Diese Einschränkungen müssen vom Käufer ausdrücklich akzeptiert werden. Der Verkäufer ist ebenfalls verpflichtet, vor dem Kauf auf verborgene Mängel oder Bautücken aufmerksam zu machen. Der Käufer ist anderseits verpflichtet, die Immobilie gründlich in Augenschein  zu nehmen, bevor er das Objekt kauft. Um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden und sicherzustellen, dass es keine versteckten Mängel gibt, empfiehlt es sich, vor dem Kauf eine bautechnische Begutachtung durch einen unabhängigen Sachverständigen vornehmen zu lassen.

Der zweite Teil des Blogs folgt am 1. September.

Über den Autor
Cees Doppenberg ist notarieller Jurist und einer der Namensgeber der Kanzlei Van Weeghel Doppenberg Kamps Notare | Juristen | Berater. Die Kanzlei ist ein etabliertes Notariat in den Niederlanden und hat ihren Sitz in Doetinchem, nur wenige Minuten von der deutsch-niederländischen Grenze entfernt. Sie hat sich auf grenzüberschreitende notarielle und juristische Angelegenheiten spezialisiert.