In der niederländischen Mietgesetzgebung unterscheidet man zwischen zwei Kategorien gewerblicher Mietobjekte. Dies sind zum einen für die Öffentlichkeit zugängliche Geschäftsräume und zum anderen (sonstiger) Gewerberaum. Diese beiden Kategorien kennzeichnen sich jeweils durch ein unterschiedliches Ausmaß an gesetzlicher Regulierung. Um Fehlern bei der Vertragsgestaltung zuvorzukommen muss daher vorab genau beurteilt werden was für Räumlichkeiten vermietet werden. Im Folgenden biete ich Ihnen einen kurzen Einblick in die Besonderheiten des niederländischen Mietrechts in Bezug auf gewerbliche Mietobjekte.
Geschäftsraum
Die Vermietung von Geschäftsräumen, wie beispielsweise Restaurants, Hotels oder Einzelhandelsgeschäften, wird in den Niederlanden von gesetzlicher Seite aus stark reguliert. Dies gilt zum Beispiel für die Laufzeit von Mietverträgen von Geschäftsräumen, welche gesetzlich auf fünf (5) + fünf (5) Jahre festgelegt ist. Konkret bedeutet dies, dass Parteien keinen rechtsgültigen Vertrag mit einer Laufzeit von beispielsweise drei (3) Jahren oder einen Vertrag mit einer Laufzeit von zuerst vier (4) Jahren und einer anschließenden Möglichkeit zur Verlängerung mit zwei (2) weiteren Jahren abschließen können. Im ersten Fall würde sich die Laufzeit von Rechtswegen von drei (3) auf fünf (5) Jahre verlängern und im zweiten Fall würde der Vertrag sobald das sechste Mietjahr anbricht automatisch auf zehn (10) Jahre verlängert werden. Darüber hinaus gilt, dass Geschäftsraummietverträge nicht von Rechtswegen enden, sondern gekündigt werden müssen und dass eine Kündigung nur aus bestimmten – gesetzlich geregelten – gründen – erfolgen darf. Dies werde ich in einem späteren Beitrag erläutern. Das Vorgehende trifft nicht zu für kurzzeitige Vermietung für welche ein gesondertes System entworfen wurde in welchem die Vertragsparteien mehr Freiheiten haben. Kurzzeitige Vermietung ist grundsätzlich zwar möglich, allerdings ist diese auf bis maximal zwei (2) Jahre begrenzt. Diese Zwei-Jahres-Grenze wird dabei von den Gerichten streng gehandhabt und eine (minimale) Überschreitung dieser Grenze hat zur Folge, dass von Rechtswegen ein Vertrag für fünf (5) Jahre geschlossen wird.
Obwohl stark reguliert, können Parteien zum Teil vertraglich von einigen der strengen gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf Geschäftsräume abweichen. Eine solche Abweichung ist zuweilen allerdings nur mit Zustimmung der lokalen Gerichte wirksam.
Gewerberaum
Diese Kategorie hat unter anderem Bezug auf Büro- und Lagerraum und einen Großteil der Industriegebiete in den Niederlanden. Im Gegensatz zu Geschäftsräumen gelten für Gewerberäume kaum Vorschriften die rechtlich zwingend sind. Ausgenommen einiger weniger Ausnahmen sind Parteien daher frei in der Gestaltung des Mietvertrages. Man denke hierbei an Laufzeit, Höhe der Miete und Kündigungsvorschiften. Dies ist natürlich eine Chance für Vermieter und Mieter sich einen Mietvertrag auf Maß zu schneidern, birgt allerdings auch das Risiko, dass wichtige Punkte unbesprochen bleiben. Die Parteien sind eben nicht nur frei, sondern gleichzeitig auf gezwungen so gut wie alles vertraglich festzulegen.
Eine Besonderheit in dieser Kategorie Mietobjekten ist der Räumungsschutz, der jedem Mieter von Rechtswegen für zwei Monate zukommt. Dieser beinhaltet kurz zusammengefasst, dass ein Mieter nach der Kündigung des Mietvertrages seitens des Vermieters (oder einfach nur nach Ende der vertraglichen Laufzeit) noch zwei (2) Monate von der Mietsache Gebrauch machen darf. Von dieser Regelung kann nicht bereits bei Vertragsabschluss abgewichen werden. Dem Räumungsschutz zugrunde liegt der Gedanke, dass der Mieter von Gewerberaum Zeit benötigt, um neue Räumlichkeiten zu suchen. Die Zwei-monatsfrist kann im Extremfall vom Gericht auf bis zu drei (3) Jahre verlängert werden.
Über den Autor
Stephan Diel ist Mitglied des Teams Immobilienrecht bei Boels Zanders Advocaten und auf Mietrecht spezialisiert. Außerdem gehört er zum Team Handelsrecht und ist Teil des German Desk. Stephan Diel ist seit 2016 mit der Kanzlei verbunden. Er hat Internationales und Europäisches Recht an der Radboud Universität Nimwegen studiert und seine Abschlussarbeit zum Thema Wettbewerbs- und Vergaberecht geschrieben.